（原标题：陈晓欧：REITs与房地产的重生态体系 | 2024不雅点成本圆桌）

陈晓欧（F.O.G.富尚财富董事长、香港越秀REITs安静董事陈晓欧）：谢谢不雅点，再次来到不雅点下昼的论坛，我谈的是对于REITs和房地产的一个重生态。肤浅先容一下我的配景，我是F.O.G.富尚财富，树立于好意思国的一家企业，同期亦然香港上市企业越秀的安静董事，F.O.G.富尚是金色田园的缩写，咱们主要作念房地产投融资和财富管制。越秀亦然2005年在香港上市的，全球第一家以100%中国财富的REITs，那时的市值是46亿港币，当今发展到了接近470亿港币，讲的是财富鸿沟。

今天我想看一下经济生态环境，长江商学院咱们配合了很久，长江商学院课程体系即是以术、说念、势行为联想的底层，当今大势到底是什么？我上周偶合在新加坡，由新友所和新加坡的亚太不动产协会办了一个行径，那时请到了全球大部分REITs界相比著名的一些机构，包括了新加坡一些大的REITs，包括好意思国北好意思REITs协会主席，包括欧洲的REITs协会、澳大利亚、印度等等。

我去讲C-REITs，谈到中国的C-REITs各人很感兴趣兴趣。谈到扫数对于中国经济的看法，这是咱们当今相比关爱的，各人对于扫数住宅地产市集，从外洋看和国内看是相通的，以为中国住宅市集很不可念念议，这样快就冷却到这种进度，但对于C-REITs市集各人齐渊博看法。

分析了一下，全球投资市集第一位是在好意思国，好意思国的经济当今处于一个“如日中天”的状况，除了好意思国之外，欧洲市集并不是各人遥远望好的一个市集，因为俄乌战役，加上扫数欧洲成长的减缓。东南亚市集、印度是一个新兴市集，但自身属于萌芽阶段，越南、印尼、马来西亚等等这些市集，从地域来看是遏止的，文化、宗教、法律体系齐不相通，是以中国就变成了第二顺位的投资市集，它自身即是一个完好的自我轮回的大型投资市集，然而目下对于经济走势的不解，是以各人齐在不雅望，一朝政策和经济走势趋稳明朗，中国对国际成本照旧有很大的迷惑力。其中一项我力推的即是C-REITs，咱们是迎难而上的有这个信念去推这个REITs市集。

讲到REITs不错把房地产这个词作念一些改造，在中国来讲，房地产偏向于拿地拓荒销售这样一种见识下的，也包括持有型的不动产，但本色上从REITs的角度看，它是一个什物质产见识，不仅包括房地产，它也包括偶然产生现款流的财富，包括丛林，好意思国有丛林REITs，好意思国还有很各种的REITs，比如是通讯基站型的REITs等等，这些齐不是传统真理上的房地产，但它是能产生什物现款流的财富。是以咱们REITs应该是泛地产，这样咱们对于地产的合并，应该过渡到更广义的合并，在座的列位观点面应该拓展。

国内若是聚焦到不动产投资，扫数市集发生了一系列的变化，从最早的拓荒商、银行拓荒融资到类REITs、CMBS到公募REITs，还是作念了相比强化的迭代，这是一张对于全球REITs的演进图，肤浅的分析，从1960年代好意思国发明REITs这样一个金融产物以后，一说念走过来，其实好意思国事直到1990年代才确凿催生了REITs当今这样一个市集底座，1990年代亦然阅历了经济危急、经济周期低谷的情况下，倒逼REITs市集出现的，财富周转、税务创新等等。

发展一说念走来，2003年、2002年、2001年那时是日本、新加坡接踵登录了REITs，2005年的时刻，香港领展、越秀和致富变成头一批上市的REITs。2014年、2015年的时刻印度也出现了REITs，在新加坡的参谋，印度REITs风头亦然很高的，印度REITs市值鸿沟跟咱们差未几，一千多亿，然而印度REITs唯有不到10只，况且它们完全是私营企业和外资的，上昼发言的博枫有一只REITs就在印度，好像黑石还有一只。这样的一个市集，在2014年、2015年的时刻，印度还是催生了，而中国直到2021年才启动，但中国的速率扩张的相对照旧快的，诚然从原始预期是慢的，当今也还是到了35只和一千多亿的鸿沟，这是咱们看到的中国C-REITs的说念路，从2005年启动到当今。

回首一下那时中信出发这一单，我认为是具备划期间的真理，那时咱们投了它的资管产物，可惜的是它最终以ABS的形势死字了，况且比预期的刊行期要短，我铭记是在2017年就收掉了，三年就收掉了。在这个状况下，到当今中国这个市集，发展到今天，不错从各式各种的声息，包括字据看到的圆桌论坛也提到了，这个鸿沟是在束缚地增长，速率不如预期，当今风物上REITs的越来越多了，一级市集刊行的热度有所下落，因为二级市集的推崇并不尽如东说念主意，但越来越多的市集玩家结实到了刊行公募REITs的克己。而二级市集近期从旧年的跌幅还是启动缓缓收窄，各人还是看到了REITs别的投资意向，等一下会讲到。

我有益举一个例子，即是咱们团队肤浅的计较了一下分拨率的问题，咱们知说念REITs二级市集的变动，只是REITs投资价值的一个部分，咱们千万弗成健忘REITs自身的一个财富属性，即是它有现款流，它的分拨率在国内是以4行为一个上市门槛，缓缓过渡到背面的3.8，然而跟着市值的缩水，它的分拨率会提高，是以REITs也一个很蹙迫的旨趣，是很玄妙的旨趣，即是这样一个均衡或者叫杠杆旨趣，因为REITs分拨率的底座，它的分母是市值，市值一朝变小，分拨率就加多，像在香港越秀的分拨率一般保管在6%到8%傍边，高到这个进度以后，许多东说念主就会买你的股票，股票就会加多，股票一朝市值增长以后，分拨率就会下落，是以它会束缚地进行自我修正和均衡。

中国当今这个市集目下还莫得达到这样一种意境，各人看的照旧一个市值的增长，因为许多投资东说念主是以市值增长来看投资的申诉。然而REITs不应该看短期申诉，看的是中遥远申诉，是以看到当今市值萎缩了以后，产权类不错达到4到7的申诉率，不错缓缓迷惑投资东说念主的插足，趋向于相比锻练的REITs市集。这样一个情况下，咱们认为跟着REITs的发展，在中国C-REITs市集变成一个全新的生态系统，这里肤浅列了一下好意思国财富类别的生态系统，好意思国从60年代到当今还是发展了六十多年的REITs了，这样多年下来，还是有各式各种门类的REITs，但大的类别唯有这几个，零卖类、摧残类、长租公寓、工业类等等，在这样的情况下中国的类别会日益发展壮大，包括林业类，这亦然好意思国早期的一个相比蹙迫的门类，医疗保健类等等。

中国的REITs生态系统，从中遥远来看，当今买卖还是上去了，写字楼、旅社这种传统型地产的不动产还莫得上，这是一个巨无霸的池塘。另外此次不雅察到在好意思国的市集，在疫情期间的三年，从2021年到2023年这三年期间，好意思国的REITs均有所缩水，但一个门类是以年化30%的鸿沟在增长，哪一类呢？数据中心类，中国还莫得一单数据中心的REITs上市，包括基站等等，这些统称为新经济模式下的REITs主体，它可能具有弘大的增长后劲，这些玩法缓缓会变成更大的生态系统。

咱们来望望越秀，越秀在2005年上市的时刻，它自身是一个把财富退出行为主要主见的操作，那时拿了广州的四个财富，发展到今天，还是世界有相比大的布局，财富总的鸿沟增长率是年化14.5%，这个增长速率是很高的。这是讲到了旧年的一个事迹，2023年扫数事迹比2022年收入总和加多了11.4%，还是出现了相比好的反弹，这也从侧面推崇了REITs的韧劲。

第一咱们是裁汰融资成本，因为好意思元加息以后，对于越秀这样一个在中国收东说念主民币房钱，在香港发港币分成的这种企业是极大的挑战，是以融资各式形势的对冲是咱们相比强的一种应酬要领。另外旅社公寓的增长是超出咱们预期的，像旧年扫数广州越秀持有的四季旅社和雅诗阁公寓的反弹，看到了中国经济复苏的迹象。

天然写字楼市集还有弘大的压力，但旧年涨了11.4%的收入。就考据了当今地产它从原始的拓荒，应该过渡到更新的更大的生态系统，即是开运金联动模式，是以拓荒商的长进应该接头开运金，越秀在19年夙昔就启动布局这个事情。

再谈一个案例，即是本年的1月12号，咱们和上海城投配合的宽庭保租房REITs，是长三角第一单保租房REITs，上市刊行的鸿沟达到了30.5亿东说念主民币，这一单REITs最早在2019年启动蓄意，行为一个长租公寓品牌宽庭出生，缓缓过渡到了当今市集上的保租房的纳保发展。

肤浅列举了咱们从最早的雅致化财富管制，引入了好意思国多数的管成品牌以及管制体系给到宽庭，最终发展成一个相对完备的社区运营体系，然后过渡到REITs的策动到上市这样一个进程这个进程阅历了国内不错说它的利润率相比低的赛说念的上市。

在扫数进程中确保这样一个运作，最初在法律、财务、风控方面，达到REITs的上市条款。另外即是接头它的健康和可不绝性，而它上市后的健康和可不绝性又带出咱们对REITs生态的另外一个合并，从这张图不错看到，当今国内还是变成了一个REITs的生态，从Pre-REITs，Pre-REITs当今正处于爆发前夕，CMBS和类REITs，2014年就启动了，公募REITs上市从2021年启动，当今还是插足35只REITs的Post-REITs上市后的管制，包括市值、风控、扩募、贬责等等，是以还是看见咱们的C-REITs变成了这样一个相比小的，然而相对启动完善的生态系统。

Pre-REITs，刚才讲到私募股权基金，确乎是一个具备极大发展后劲的市集，更何况它不错从PERE和纯的PE风险投资或者股权投资进行联手，发展成这样一个Pre-REITs的弘大市集，它应该是联动的，因为REITs许多底层需要产业去支柱。

天然对于Pre-REITs基金来讲，咱们最蹙迫的一个作念法照旧依托地产PERE的叮嘱，先把底层财富护士好，护士到财富投资申诉，再发展到上头的产业，最近咱们也和一些国资在组建Pre-REITs基金。这里肤浅讲了Pre-REITs的基金上风和配合价值，我就不叠加了，在这样的状况下，咱们认为这样一个Pre-REITs的激活，不单是对REITs有后续扩募的匡助，也对中国的不动产市集、房地产市集有极大的专科上的提高，包括技俩投资的精确度拓展、投后体系果真立、财富价值如何提高这些题目，齐会让咱们偶然缓缓完毕这种雅致化的管制。

然后在Post-REITs上市后的管制，咱们认为当今又是一个中国市形势临的弘大挑战，当今咱们看到的只是是名义市值的波动和分成的波动，莫得东说念主去详备的讲上市后REITs应该若何样作念好，而雅致化的管制，咱们当今还是启动跟上海城投配合，最捏的即是对于REITs财富管制组合的教会，需要从一个组合层面，宽广财富的层面去法则它的规划，咱们肤浅的把它归纳成两大规划，一个是财务规划，一个是经营规划，列举了它的规划经纬度，这还不是一个最细的经纬度，这是我列了第一级大纲，以及对它的监管，财富运营评估的监管，大多数的财富是委用给运营商去作念的，不是REITs的财富管制东说念主我方作念的，若何样从REITs层面去管制好底层的操盘团队，包括招商、租借、物业管制的推崇呢，这又是一大挑战。

另外REITs上市以后，它要束缚地进行财富组合的诊疗，也即是平常讲的有进有出，REITs不应该是一潭死水，扩募和财富贬责应该并行，不单是要收纳财富，还要卖掉财富，这是越秀的原则，咱们常常会出售一些财富。另外即是对风险识别和救急事件的处理和瞻望体系果真立，即是救急预案果真立，不单是是长租公寓，以后会遭受多数的救急预案的问题，包括媒体，包括事件事故的处理。咱们自身有一套完好的财富管制体系和圭表叫GAM，这套体系是从八个维度来遮掩REITs到Pre-REITs到Post-REITs上市的管制体系，从顶层的计谋规划、东说念主力资源到财务管制，到底层运作的投融资、拓荒修复、招商租借、楼宇运营、市集营销，咱们认为这是REITs财富管制的一个立体化遮掩。

除了这些对于REITs运营方面的生态体系之外，咱们认为REITs畴昔会带入多数的险峻游玩家和参与者，从政府机构、监管机构到主权基金、养老基金，当今保障公司还是进来了，到地产基金、财富管制公司到REITs，公募REITs、私募REITs，以及拓荒商、运营方、工作方，会变成另外一个更宽广的参与者生态系统，像好意思国的BOMA是好意思国最大的财富管制机构，囊括了好意思国大部分的财富管制甲乙两边，以及亚太房地产协会，以REITs为主的协会，等等，这个生态体系揣测在中国也会出现。

是以畴昔咱们期待看到REITs的一些创新，我认为有四点中国目下的REITs市集是有待创新的。公募REITs的架构问题，税收问题，杠杆比率问题和估值订价的口头问题，目下扫数中国的C-REITs架构是一个双层公募基金嵌套财富的架构，太繁琐了。

第二税收政策是咱们急需改善的方面，因为投资东说念主弗成经受过低的申诉，而税收恰恰削薄了这个申诉。第二杠杆愈加合理，香港是50%，新加坡还是放宽到55%，倒算一下中国的杠杆唯有27%傍边，太低的杠杆，自身REITs即是重财富，不应该放这样低的杠杆，至少要到50%，好意思国至少放开杠杆，全体市集杠杆也会在60%以下。

以及对于订价的合感性，当今的REITs基本上以现款流折现法来定的，这种法子跟国际主流市集的NOI并不是很相吻合，因为市集在波动，用现款流折现法不太精确。

以上即是我对REITs生态系统的合并j9九游会真人，谢谢各人。